La soluzione ideale per acquistare una casa di pregio

Acquistare una casa, sia essa un appartamento oppure un villino, è il sogno di chiunque. Un progetto che per essere realizzato richiede una certa liquidità che non tutti dispongono o quanto meno in quantità sufficiente per coprire il 100% del costo pattuito con il venditore. A meno che non siate persone particolarmente ricche, dovrete necessariamente rivolgervi a un istituto di credito (ovvero una banca) per richiedere un mutuo. Ma come fare a scegliere quello giusto per le proprie esigenze e che permetta di risparmiare sui costi? Scopriamolo insieme.

Quando il mutuo può cambiarvi la vita.

Spesso il mutuo viene demonizzato perché visto come uno strumento che impone un indebitamento importante per un lungo lasso temporale (la durata del piano di ammortamento può superare anche i 30 anni). In realtà, questa è una concezione piuttosto arcaica e soprattutto poco edificante rispetto al reale ruolo che potrebbe avere il mutuo nella vostra vita.

Infatti, a nostro avviso, va inteso come una opportunità che può cambiarvi l’esistenza consentendovi di acquistare a una casa realizzata con materiali di pregio e che magari sia ubicata in una zona geografica particolarmente appetibile, come ad esempio in prossimità dei centri città o nelle bellissime zone costiere italiane.

Con un investimento mirato, infatti, potete finalmente regalarvi una casa di lusso che disponga di spazi adeguati per le vostre esigenze e quelle della vostra famiglia, con tanti agi e comfort come, ad esempio, il box auto, un bellissimo giardino magari con la piscina e non solo.

Il mutuo vi permette di ottenere l’importo necessario per presentare un’offerta al proprietario dell’immobile e di restituire la somma in comode rate con un costo accettabile, soprattutto se si tiene conto di come i tassi di interesse siano tornati a essere più appetibili rispetto a qualche anno fa.

Però, prima di sottoscrivere una richiesta di mutuo, dovete conoscere alcune caratteristiche di questo prodotto che vi aiuteranno nella scelta e a risparmiare.

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Il piano di ammortamento del mutuo.

L’aspetto più importante di un minuto riguarda il piano di ammortamento. La stragrande maggioranza delle banche vi proporranno il cosiddetto sistema alla francese per cui le prime rate che dovrete pagare per restituire la somma ricevuta per l’acquisto di un immobile di lusso saranno quasi del tutto composte da interessi. Con il passare degli anni ci sarà un’inversione con la rata che sarà sempre più caratterizzata dalla quota capitale (la parte di somma che avete effettivamente ricevuto) e progressivamente di meno dalla quota degli interessi. Questo lo potete verificare anche visionando l’estratto conto che vi verrà inviato dalla banca con la voce dedicata al capitale finanziato che rimarrà pressoché intatto nei primi anni.

Purtroppo gli interessi non rappresentano la sola voce dei costi, ma bisogna aggiungere anche altre spese definite accessorie come nel caso dell’imposta sostitutiva che viene applicata con un’aliquota da che varia in funzione dell’importo a cui avrai accesso e della politica specifica della banca a cui ti sei rivolto. Tra l’altro anche la finalità del mutuo può incidere sull’imposta sostitutiva perché per legge, l’imposta viene abbattuta nel caso di acquisto di prima casa oppure di ristrutturazione. In particolare si parla di un’aliquota del 0,25% su tutto il finanziamento invece che del 2% per la seconda casa e altre finalità.

Meglio tasso fisso o tasso variabile?

Una domanda che dovete porvi prima di rivolgervi a una banca riguarda il tasso di interesse per scegliere se optare tra il tasso fisso e tasso variabile.

Il tasso fisso rimane inalterato per tutta la durata del piano di ammortamento, per cui la rata non subirà variazioni nel corso del tempo. Il tasso di interesse fisso viene stabilito al momento della sottoscrizione del mutuo in funzione della specifica politica della banca ma anche di alcuni indicatori tra cui lo spread commerciale. Differente è, invece, il mutuo che viene sottoscritto con tasso variabile perché non si ha la certezza sull’importo da pagare ogni mese. Il tasso variabile, infatti, prevede che ogni mensilità venga effettuato il calcolo del tasso da applicare tenendo conto di alcuni indici finanziari stabiliti a priori a loro volta influenzati dall’andamento dei mercati e in particolare del costo del denaro.

Non c’è dubbio che il tasso fisso offra più certezza e non a caso circa i tre quarti dei mutui sottoscritti negli ultimi anni siano tutti con il tasso fisso (anche perché le percentuali si sono attestate intorno all’1 o 2%). Tuttavia non è stato sempre così: basti pensare che fino a una decina di anni fa andava per la maggiore il tasso variabile. Oggi ci sono tante proposte di mutui con tasso variabile ad esempio quelli che prevedono un tetto massimo oltre il quale il tasso non può crescere oppure quelli che a fronte di un aumento del tasso permettono al cliente di mantenere l’importo della rata fissa e di aumentare, oppure diminuire, il periodo di ammortamento a seconda dei casi.

Naturalmente a priori non si può stabilire se sia più conveniente il tasso fisso piuttosto che il tasso variabile anche perché dipende un po’ dal momento storico e dalle condizioni del mercato internazionale. Potete effettuare un calcolo sulla convenienza al momento della sottoscrizione, ma di certo non potete prevedere quello che potrebbe accadere fra 5 oppure 10 anni. Tuttavia, dovete considerare che rispetto al passato oggi le banche vi consentono di cambiare il tuo mutuo e quindi di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

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Le altre spese da considerare nei costi.

Per effettuare un confronto oggettivo tra vari mutui presi in considerazione per acquistare un appartamento di lusso oppure un villino dalle caratteristiche importanti, è necessario tenere in considerazione non solo il tasso di interesse, ma anche le altre spese accessorie.

Abbiamo già parlato dell’imposta sostitutiva ma il sistema creditizio italiano prevede ulteriori costi per il cliente. Ci sono, ad esempio, le cosiddette spese di istruttoria, ossia quei costi che vengono sostenuti dalla banca per poterti finanziare il mutuo. Dovete considerare in aggiunta che ci sono anche le cosiddette spese notarili perché il notaio è una figura professionale che interviene nella sottoscrizione del mutuo e in particolar modo per l’iscrizione dell’ipoteca nei Registri Immobiliari. Infatti, solitamente, il mutuo prevede che l’immobile oggetto del finanziamento venga ipotecato per permettere alla banca di tutelarsi sotto diversi punti di vista.

Non dovete fare altro che consultare nei minimi dettagli la proposta di mutuo per calcolare tutte le spese accessorie e sommarle ai costi dovuti per gli interessi e capire quale sia il prodotto più conveniente. Nella vostra valutazione devi però anche tener conto di alcune opzioni che la banca vi mette a disposizione come ad esempio la possibilità di saltare una o più rate in caso di difficoltà in un determinato periodo, di consentirvi più volte il passaggio tra tasso fisso e variabile e molto altro.

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I nostri consigli.

Dopo aver individuato l’importo, la durata e la tipologia di tasso vi consigliamo di confrontare le condizioni chiedendo preventivi a diversi Istituti di Credito. Vi consigliamo, inoltre, di non scegliere un mutuo solo in base al tasso, ma di considerare anche tutte le altre spese/condizioni accessorie come eventuali assicurazioni obbligatorie, obbligo di apertura del conto corrente, possibilità di sospensione del mutuo, etc.

Qualora fosse troppo difficile comparare le varie offerte, potete prendere come riferimento il TAEG, detto anche indicatore sintetico di costo. In sostanza è un valore percentuale che indica il tasso effettivo di interesse del mutuo (e che include anche tutte le spese accessorie), che vi permetterà di confrontare molto più facilmente i preventivi. Il più conveniente dal punto di vista economico sarà quello che presenta il TAEG più basso.