Il compromesso immobiliare consiste nel contratto preliminare di vendita. A differenza di ciò che si potrebbe essere portati a pensare, non è obbligatorio che venga stipulato dal notaio, e più in generale non è necessario che venga redatto sotto forma di atto pubblico, il che comporterebbe il pagamento dell’imposta di registro. In altri termini, è sufficiente una normale scrittura privata per stilarlo.

A che cosa serve il compromesso immobiliare

Il compromesso non presuppone il trasferimento di una proprietà: è questa la ragione per la quale il titolare di un immobile resta il venditore anche dopo che il compromesso è stato stipulato. Il preliminare di vendita immobiliare, in sostanza, corrisponde all’atto tramite cui le parti coinvolte nella compravendita di una casa si impegnano a redigere il contratto di compravendita effettivo.

Le parti, in virtù del compromesso, sono obbligate a portare a termine la transazione: in pratica, una volta che si è firmato il compromesso non è più possibile sottrarvisi, per nessun motivo. Ecco spiegato, allora, a che cosa serve il compromesso immobiliare. Esso fa sì che non ci possa essere un ripensamento da parte di una delle due parti. Nel caso in cui l’impegno preso non venga rispettato dal futuro acquirente o dal futuro venditore, si va incontro a conseguenze gravi definite alla legge. Ma non è tutto, perché il compromesso consente anche di stabilire le condizioni e i termini della vendita successiva.

Come si scrive il compromesso immobiliare

Dal punto di vista normativo, la legge impone che il compromesso sia redatto in forma scritta: ciò significa che non è consentito stipulare un preliminare a voce o con una stretta di mano. L’accordo, per poter essere considerato effettivo, deve contenere le firme autografe di entrambe le parti ed essere disponibile in formato cartaceo, a prescindere dal fatto che sia stato scritto al computer o a mano. Se uno tra il compratore e il venditore è in comunione dei beni, anche il suo coniuge è tenuto a sottoscrivere il documento.

La scrittura privata

Come si è detto, un compromesso immobiliare può essere stilato sotto forma di scrittura privata: si ha a che fare, in questo caso, con un normale contratto che le due parti redigono di comune accordo, con tanto di data e firme, senza che vi sia la necessità di recarsi da un notaio.

Si distingue tra scritture private e scritture registrate: queste ultime prevedono che ci si rivolga all’Agenzia delle Entrate per procedere con il pagamento dell’imposta di registro. La scrittura, in questo modo, è associata a una data certa, e di conseguenza può essere opposta a terzi. Va detto, comunque, che anche il timbro postale permette di realizzare la data certa. Per ciò che concerne le scritture private autenticate, invece, le firme vengono fatte autenticare da un notaio, in modo da prevenire qualsiasi potenziale contestazione e attribuire un livello di certezza maggiore alla provenienza del documento.

Il funzionamento del compromesso

Vale la pena di specificare, però, che la scrittura privata e un atto pubblico sono due cose diverse: gli atti pubblici sono documenti che vengono redatti in toto da un notaio (o, al massimo, da un altro pubblico ufficiale). Perché il compromesso immobiliare sia valido, non c’è bisogno che lo stesso sia registrato. La registrazione è comunque possibile, ma consente unicamente di evitare contestazioni attribuendo una data certa al documento.

Nel caso in cui si abbia il timore che soggetti terzi o il Fisco avanzino delle contestazioni a proposito della data, non si deve far altro che rivolgersi a un ufficio postale in modo che su ciascuna pagina del compromesso immobiliare possa essere apposto un timbro. Una soluzione alternativa, invece, consiste nello spedire il contratto senza busta, tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno, all’altra parte.

Quando c’è bisogno del notaio

Il ruolo del notaio è richiesto unicamente se le due parti hanno intenzione di registrare il documento nei pubblici registri immobiliari. Un’iniziativa di questo tipo ha lo scopo principale di prevenire eventuali frodi del venditore e cautelarsi. In sostanza, si raccomanda la registrazione quando non si hanno garanzie sul soggetto che mette in vendita la casa.

Leggi anche quali sono i documenti necessari in caso di compravendita di un immobile.

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