In previsione di un acquisto immobiliare, il momento della firma del compromesso è molto importante, poiché dopo che lo si è sottoscritto non è più possibile tornare indietro. Il compromesso non è altro che un contratto preliminare, e in sostanza rappresenta l’irrevocabile impegno da parte dell’acquirente a comprare, così come da parte del proprietario a vendere. Non è possibile venire meno a questo impegno, a meno che la controparte non violi i doveri di buona fede e informazione o si renda inadempiente.

Ecco perché prima di arrivare a firmare il compromesso è necessario procedere con i piedi di piombo, svolgendo tutte le verifiche del caso e preoccupandosi di tutti gli accertamenti utili. D’altra parte, in vista del compromesso è anche opportuno avere a disposizione tutti i documenti necessari.

Che cosa controllare prima del compromesso

Prima della sottoscrizione del compromesso, in sostanza, è opportuno accertarsi che l’abitazione sia in regola, che vengano rispettate tutte le garanzie e che non ci si ritrovi alle prese con spese non preventivate.

Non è detto che l’acquirente debba per forza fare riferimento a un’agenzia immobiliare per formalizzare le trattative: egli può anche scegliere di occuparsi di ogni singolo aspetto da solo, inclusa la stesura del contratto preliminare (fermo restando che, naturalmente, non si può fare a meno del notaio per la stipula del rogito).

Ciò non toglie che sia sempre preferibile rivolgersi a un notaio, a un avvocato o comunque a un esperto professionista, in grado di fornire suggerimenti anche in relazione ai controlli che dovrebbero essere eseguiti.

Capire se il venditore è realmente il proprietario dell’immobile

Può sembrare un’azione superflua, ma prima di un acquisto immobile è sempre essenziale appurare che il venditore sia a tutti gli effetti il proprietario della casa che sta per essere comprata. A volte, infatti, può accadere che l’acquirente porti a termine un accordo preliminare con un soggetto che in realtà non è autorizzato a vendere, magari perché non è proprietario di tutto l’immobile ma è titolare unicamente di una quota. Ciò si può verificare, per esempio, per un’abitazione ereditata da più figli: a meno che non ci si metta d’accordo per dare solo a uno il mandato a vendere, tutti gli eredi devono essere coinvolti in una eventuale trattativa.

Ma che cosa può fare il potenziale acquirente per evitare brutte sorprese? Basta rivolgersi all’Agenzia delle Entrate e farsi rilasciare una visura dei beni immobili che sono intestati al venditore, oppure richiedere il certificato inverso a partire dai dati catastali della casa.

E se l’appartamento è pignorato?

Altrettanto importante, poi, è controllare che non vi siano pignoramenti o ipoteche sulla casa. Anche in questo caso, non si deve far altro che recarsi all’Agenzia delle Entrate fornendo i dati catastali della casa in questione, così da ottenere una visura ipocatastale: si tratta del documento che permette di conoscere la situazione dell’immobile e di scoprire la presenza eventuale di pignoramenti.

In altri casi, invece, potrebbe succedere che una causa penda sull’immobile, magari perché due soggetti ritengono di essere i proprietari esclusivi di una casa. La verifica, ancora una volta, segue lo stesso iter: grazie a una visura ipocatastale fornita dall’Agenzia delle Entrate si può scoprire se c’è un giudizio in tribunale in corso, dal momento che i contenziosi sono annotati presso i registri immobiliari a margine dei dati degli immobili.

In che modo ci si deve comportare in questo caso? Aspettare che la sentenza diventi definitiva, e solo a quel punto proseguire con la procedura di acquisto.

Le spese di condominio arretrate

Una cautela particolare è necessaria quando ci si imbatte in spese di condominio arretrate e non ancora del tutto saldate. Infatti, secondo la legge, qualora chi vende casa non abbia provveduto a saldare tutte le spese, l’acquirente è tenuto a risponderne, anche se solo per le morosità dell’anno precedente e dell’anno nel quale è stato sottoscritto il rogito.

Per scoprire qual è la situazione da questo punto di vista, bisogna richiedere al venditore l’attestazione che egli sia in regola con l’ordinaria amministrazione: tale attestazione viene messa a disposizione dall’amministratore di condominio (a cui, però, il futuro acquirente non può rivolgersi direttamente per questioni di rispetto della privacy del venditore).

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